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三道紅線威力顯現 部分中型房企上半年融資規模攔腰斬斷

每日經濟新聞 2021-07-08 14:31:12

◎TOP30~50房企融資規模減少一半主要是因為降槓桿的需要,由於這類企業在踩線之後停止擴張,降負債抓回款就成了他們的唯一選擇。

◎目前,房企普遍採取兩條經營策略,一個是以降槓桿為主,另一個是原先槓桿不高,在綠檔內的企業則藉機衝一把規模,借勢擴張。

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

政策的威力正在顯現。

自三道紅線和貸款集中度政策出台後,房企融資供需兩端持續收緊。

據克而瑞不完全統計,2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元,同比下降34%,環比下降29%,是2018年以來的最低水平。與此同時,企業融資情況不容樂觀,僅有36%的房企融資規模有所增加,規模減少的房企中有約30%企業同比降幅超過50%。

部分房企借勢擴張

在各種政策持續收緊下,房企融資規模大幅下降,房貸集中度管理成效初顯,銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低。從政策調控的穩定性、連續性來看,下半年融資環境將維持收緊態勢。

一個值得關注的點是,中型房企融資規模下降最為明顯,直接攔腰一刀。

具體來看,四大規模梯隊房企融資量均同比下降。克而瑞數據顯示,TOP31-50的房企上半年同比減少53.50%至922億元,TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%,降幅最小。

對此,一家TOP15房企的財務總告訴《每日經濟新聞》記者,房企融資規模下降主要有三個原因,一是去年末人行對商業銀行雙限(對公、按揭)造成今年貸款和按揭規模收縮,融資體量下降;二是地產風險事件頻發,有限資源更加集中頭部房企,國央企議價能力提升,平均成本下降;三是今年上半年城投債發行同比去年下降40%,市場流動性充裕,也造成資金成本下行。

上述財務負責人告訴記者,有息負債的下降會直接體現在融資規模上。

TOP30~50房企融資規模減少一半主要是因為降槓桿的需要,由於這類企業在踩線之後停止擴張,降負債抓回款就成了他們的唯一選擇。

整個行業面臨三道紅線的監管,排名靠前的房企面只要沒踩紅線,面對壓降有息負債的壓力不大,就不會對融資造成太多的影響。如果財務相對穩健,負債情況不會出現大規模下降。

相比之下,頭部存量比較多的,就不加槓桿了,把存貨做起來。

而排在TOP10~30的房企,有加槓桿空間的,可能會多拿一些地,而必須降槓桿的一些企業,今年拿地就會少一點,以此來控制負債規模。

在此背景下,房企會根據自身的資產負債表來調整策略。目前,房企普遍採取兩條經營策略,一個是以降槓桿為主,另一個是原先槓桿不高,在綠檔內的企業則藉機衝一把規模,借勢擴張。

最典型的是招商蛇口,克而瑞數據顯示,截至2021年上半年末,招商蛇口新增貨值1890億元,拿地金額同比增長近95%。

2018~2021年上半年房企季度融資情況 來源:克而瑞

融資成本持續下降

克而瑞數據顯示,截至2021年6月,100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%,較2020年下降0.48個百分點,其中境外債券融資成本達6.86%,下降0.97個百分點,境內債券融資成本4.40%,較2020年下降0.03個百分點。

上半年融資成本下降的原因是,如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業發債量較多,其中境外融資成本下降1.66個百分點;同時TOP31-50房企中遠洋、越秀髮行了數額較大的境外債,使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。

為何融資規模下降,房企融資成本反而降低了?上述財務總告訴記者,從資金角度來説,與銀行合作深入的房企,在有息負債控制的情況下,反而會導致融資成本降低,因為房企資金需求量並不大,原先可能有10%~20%左右的資金增量需求,但在三道紅線的管控之下,房企獲得增量資金的空間有限。

“假設今年A房企的有息負債規模是1000億元,在不增加規模的前提下,一分錢增量的開發貸都沒有,意味着房企需要開發貸的缺口很小,這就導致銀行要和頭部房企合作,就必須主動降利率,誰的利息少,就和誰家合作。”

各梯隊房企融資規模變化 單位:億元 來源:克而瑞

國企央企優勢明顯

從企業性質來看,6月民營企業的融資規模較5月相比變化不大,但國有企業的融資規模大幅回升,主要由地方國有企業債券發行增加所致。6月國企融資規模達452.4億元,較5月環比大幅上升123.1%,佔本月總融資規模由5月59.6%上升到78.9%。同時,國企的比重進一步提升。地方國企方面,6月地方國企信用債融資規模上升至334.7億元,佔總融資規模的比例由40.3%上升至58.3%,其中主要是地方性房企發行增加。

在6月的新聞通氣會上,銀保監會發言人表示,上半年以來,房地產融資已經呈現出“五個持續下降”的特點,房地產貸款增速、房地產貸款集中度、房地產信託規模、理財產品投向房地產非標資產的規模、通過特定目的載體投向房地產領域資金規模均出現持續下降的趨勢,資金過度流入房地產市場問題得到改善。

總體而言,監管當局對房地產行業的融資依然保持警惕和收緊態度,對房企來説,加快銷售回款,改善企業內部經營管理,提高資金的使用效率,依然是接下來的核心主題。

封面圖片來源:攝圖網

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